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VENTE, DÉMOLITION, CRÉANCIER HYPOTH. FUTAIE, COUPE. La vente faite d'une maison pour la démolir constitue une vente mobilière. Spécialement; L'acquéreur qui a fait procéder à la démolition de la maison vendue it en a enlevé les matériaux ne peut, lorsqu'il a payé son prix au vendeur, être passible d'aucune action de la part des créanciers hypothécaires, surtout si la. vente a eu lieu publiquement, et si l'enlèvement des matériaux provenus de la démolition a eu lieu de bonne foi, au su des créanciers inscrits et sans opposition de leur part. (C. civ., 518, 2175.)

Il en est de même de la vente de la superficie d'une futaie non mise en coupe réglée. (C. civ., 521,) ..

(Le sieur Poupard C. les mariés Dupont.) Ces deux propositions, et surtout la première, appellent toute l'attention du jurisconsulte. Le jour où la jurisprudence parviendrait à ériger en maxime qu'il suffit, de la part du propriétaire, de vendre, et, de la part de l'acquéreur, d'acheter une maison avec l'intention de la démolir pour l'affranchir des hypothèques et priviléges dont elle est grevée, il nous paraît que notre système hypothécaire n'offrirait plus qu'une garantie incertaine et trompeuse, et qu'il se trouverait affecté dans son principe le plus essentiellement fondamental. Telle est cependant la doctrine que tend à consacrer l'arrêt que nous allons faire connaître; car, ainsi qu'on le verra dans le cours de la discussion dont il a été précédé, les circonstances particulières de l'espèce ne peuvent empêcher d'y voir cette solution.

Voici d'abord les faits: Un sieur Boutillier avait, sur la dame Frosh, veuve Laffon, une créance de 9.145 fr., hypothéquée sur une maison de campagne à laquelle étaient attachés quelques hectares de terre, et divers bâtimens d'exploitation. Menacée de l'expropriation, la dame veuve Laffon s'adressa au sieur Poupard, qui lui fournit les fonds nécessaires pour acquitter un créancier devenu pressant. La subrogation fut stipulée

ཆོས་རྡོ་་་

au profit du prêteur, dans les termes de l'art. 1250 du code civil; dans l'acte, on porta à plus de 22,000 francs la valeur de la maison de campagne hypothéquée, et la dame veuve Laffon s'interdit d'abattre aucun arbre, ni de faire aucune démolition, sans l'assentiment de Poupard. A l'expiration du terme convenu pour le remboursement, la dame veuve Laffon n'ayant point satisfait à ses engagemens, Poupard lui fit signifier un commandement à fin de saisie immobilière. Mais la veuve Laffond arrêta les poursuites, par la promesse de faire afficher elle-même et sans délai la mise en vente de sa maison de campagne. La vente fut, en effet, annoncée dans les feuilles publiques; mais elle n'eut pas lieu, soit que les acheteurs aient été éloignés par les conditions' proposées, ou par toute autre cause. La veuve Laffon profita d'une absence du sieur Poupard pour opérer cette vente à l'amiable, et dans des vues de fraude contre le créancier hypothécaire; c'est du moins ce qui semble résulter de la nature et des conditions de cette vente. Elle traita avec deux acquéreurs. Elle vendit, moyennant le prix de 5,040 fr., au sieur Vanhoremberghe, l'un d'eux, qui l'acheta comme sol labourable, tout le terrain que comportait en étendue la maison hypothéquée ce fut l'objet d'un acte passé devant le notaire Debreyne, le 15 janvier 1822. Quatre jours après et par acte du 19 du même mois, les bâtimens et les arbres de futaie et autres, en un mot les objets formant la superficie, 'furent vendus, pour le prix modique de 4,000 fr., au sieur Dupont, qui se chargea de faire couper, démolir et enlever, dans le plus bref délai; c'est ce qui fut ponctuellement exécuté.

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Aussitôt que le sieur Poupard cut connaissance de la distraction de son gage, il se mit en mesure de poursuivre la veuve Laffon; mais, sur l'assurance qui lui fut donnée que le prix de l'acquisition servirait à le désintéresser, il consentit à un nouveau délai, pour sûreté duquel il accepta, sans aucune novation d'ailleurs, cinq billets de 2,000 fr. chacun, revêtus de la signature du notaire Debreyne, le même qui avait passé la vente, et

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word que la vente d'édifices pour les démolir n'était vente mobilière; nous croyons en avoir dit Trendre sensible l'erreur d'une semblable

ré ensuite que l'enlèvement des maeu sans opposition, malgré la publid'abord il n'est pas exact de dire que; la vente publique qui avait Veu: les actes même prouvent sieur Vanhoremberghe ont ablicité; c'est donc à tort Poupard de son silence. peut avoir eue de la l'a jamais emporté fetur consensisse debitor rem

quia sciebat résulte pas at (Mornae .. Grenier, des quel aurait pu être le Fait formée ? S'il est admis un édifice pour être démoli, enation de choses mobilières, en or inscrit, averti par la démolition et at des matériaux, multipliera-t-il les oppoentre les mains de l'acquéreur. De deux choses une: ou le prix de la vente est payé, et alors l'acquéreur est à l'abri de toute recherche, puisque les meubles n'ont pas de suite par hypothèque; ou le prix est encore dû, et dans ce cas il représente des objets mobiliers sur lesquels le créancier hypothécaire ne peut réclamer aucun droit de préférence.

Enfin, la cour de Douai parle de la bonne foi des acquéreurs. Il semble difficile d'y croire, quand on considère la vileté du prix auquel ils ont acquis, l'omission de purge légale d'un immeuble qu'ils savaient grevé d'hypothèque, et la précipitation avec laquelle ils ont enlevé les matériaux. Mais, au surplus, quelle peut être l'influence de la bonne ou de la mauvaise foi du tiers -détenteur d'un immeuble qui a négligé les formalités nécessaires pour purger les hypothèques, d'un acquéreur qui a non pas seulement laissé se détériorer par sa négligence le gage des créanciers, mais qui a volontairement détruit et dispersé ce gage? En pareille circonstance, la bonne foi ne peut-être que l'ignorance de la loi, et l'on sait assez que c'est là une excuse qu'on ne peut proposer d'admettre. Il faut revenir la question du procès; la vente d'une maison pour la démolir est-elle mobilière ou immobilière? Si elle est mobilière, l'arrêt dénoncé est à l'abri de la critique. Si, au contraire, et comme on croit l'avoir prouvé, la vente d'un édifice ne perd pas son caractère d'immobilière, par cela que l'édifice est destiné à être démoli, rien ne peut soustraire l'acquéreur à la purge ou à l'obligation personnelle de désintéresser les créanciers hypothécaires, et partant aucune des considérations sur lesquelles s'est fondé l'arrêt dénoncé pour affranchir les mariés Dupout de l'action du sieur Poupard, ne peut justifier cet arrêt du reproche d'avoir violé les art. 518, 2160 et 2175 du c. civ.

Ajoutons que la doctrine professée par la cour de Douai renverse tous les principes admis jusqu'à ce jour. Quel trouble elle apporte dans les transactions des citoyens! quel bouleversement dans les fortunes! Un

créancier voyait la maison de son débiteur affectée à la garantie de ses droits; tranquille et confiant dans la valeur de son gage, il s'endormait sur la foi d'une législation protectrice; mais voilà qu'un système nouveau vient le déshériter des fruits de sa vigilance: ce système encourage la mauvaise foi; il rend la fraude facile, et enlève aux négociations leur stabilité. Des bâtimens ne sont plus qu'une agglomération de matériaux, que, d'un trait de plume, le débiteur pourra mobiliser, et le gage du créancier hypothécaire lui sera ravi, avant même qu'aucun acte extérieur l'ait averti de sa ruine!

On a dit, sur la seconde branche du moyen proposé :

De la maison hypothéquée au sieur Poupard dépendaient des arbres de haute futaie, non mis en coupes réglées, pour une valeur de 4,500 fr. Ces arbres, compris dans la vente faite aux mariés Dupont, ont été divertis par eux. Doivent-ils en indemniser le créancier hypothécaire ? Oui sans doute; car une vente de cette nature n'est pas plus, à l'égard des créanciers inscrits, une vente mobilière, que la vente d'une maison pour la démolir. On n'ignore pas que la jurisprudence a toujours considéré les bois taillis, vendus pour être exploités, comme des meubles entre les mains de l'acquéreur, dégagés, par l'aliénation, de toute affectation hypothécaire. L'hypothèque, en effet, n'enlève point au débiteur l'administration de ses biens; elle lui laisse le droit d'en percevoir tous les revenus, et, par suite, la faculté de vendre les fruits de ses immeubles, lorsqu'ils sont parvenus à leur maturité. De là la conséquence qu'il peut, sans fraude, aliéner les coupes de ses bois taillis, puisque ces coupes sont reconnues par la loi elle-même pour être de véritables fruits, ainsi qu'il résulte de l'art. 590 du code civ. Pareillement, lorsque des bois de haute futaie ont été mis en coupes réglées, la loi veut que l'usufruitier puisse en profiter, en se conformant à l'aménagement des propriétaires (591). Ces coupes sont alors classées au rang des fruits par le législateur. Un débiteur pourra donc en consommer l'aliénation dans les mêmes circonstances, sans que son créancier hypothécaire ait droit de s'en plaindre.

Mais s'il a vendu des futaies non aménagées, l'acquéreur demeurera soumis à l'hypothèque, parce que ces futaies sont tout l'immeuble, et que le sol n'a de valeur que par elles. Aussi voit-on que le code n'en attribue pas la jouissance à l'usufruitier. (arg. à contrario de l'art. 591 précité). Cette opinion est celle de Basnage, ainsi qu'on peut l'induire du passage suivant, pris dans son Traité des hypothèques, p. 58:

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« Et comme un acquéreur ou un créancier, dit-il, » peut veiller pour la conservation de ses hypothèques, » et empêcher qu'elles ne soient affaiblies ou diminuées » par la détérioration des biens qui lui sont hypothequés, il fut jugé, le 10 avril 1653, que celui qui avait » acheté des bois de haute futaie, était tenu de bailler » caution, aux créanciers hypothécaires, du prix des » bois qu'il faisait abattre, parce que la valeur du » fonds hypothéqué était diminuée par cette vente. » Cette doctrine est également admise par M. Persil, Rég. hypothéc., t. 1, p. 249.

ARRÊT.

LA COUR, sur les concl. conf. de M. Joubert, av. gén.; Attendu que la vente des matériaux à provenir de la démolition de la maison dont il s'agit, et