Ce CHAPITRE PREMIER. que c'est que le contrat de bail à rente; en quoi il ressemble aux contrats de vente et de louage, et en quoi il en diffère. 1. LE bail à rente simple « est un contrat par lequel «<l'une des parties baille et cède à l'autre un héritage, quelque droit immobilier, et s'oblige de le lui faire « avoir à titre de propriétaire, sous la réserve qu'il fait « d'un droit de rente annuelle d'une certaine somme d'argent, ou d'une certaine quantité de fruits qu'il << retient sur ledit héritage, et que l'autre partie s'oblige réciproquement envers elle de lui payer, tant qu'elle possédera ledit héritage. ་ Celle des parties qui baille l'héritage à l'autre à la charge de la rente s'appelle le bailleur; l'autre partie, qui prend l'héritage à la charge de cette rente, s'appelle le preneur. 2. Ce contrat ressemble en bien des choses aux contrats de vente et de louage. En effet, trois choses constituent l'essence du contrat de vente : une chose qui est vendue, un prix que l'acheteur s'oblige de payer au vendeur, et le consentement des parties sur la chose et le prix. Trois choses aussi constituent le contrat de louage: une chose qui est louée, un loyer que le conducteur s'oblige de payer au locateur, et le consentement des parties sur la chose et sur le loyer. De même trois choses constituent l'essence du contrat de bail à rente: un héritage qui est baillé à rente, une rente que le bailleur se retient sur l'héritage, et que le preneur s'oblige de lui payer tant qu'il le possédera; enfin le consentement des parties sur l'héritage et sur la rente que le bailleur se retient. Le contrat de bail à rente est du droit des gens, de même que les contrats de vente et de louage. Il est comme eux synallagmatique, c'est-à-dire qu'il produit des obligations respectives que chacune des parties contracte l'une envers l'autre; enfin il est comme eux de la classe des contrats commutatifs. 3. Il ressemble particulièrement au bail à ferme et à loyer, en ce que la rente annuelle que le preneur s'oblige de payer par ce contrat ressemble à la ferme ou au loyer que le fermier ou locataire s'oblige de payer par le bail à ferme ou à loyer; et que le bailleur a, pour se faire de sa rente payer par le preneur, les mêmes droits à peu près que ceux qu'a le bailleur dans le bail à loyer ou à ferme pour se faire payer de ses loyers ou de ses fermes. Il y a néanmoins une grande différence entre la rente qui est due par le bail à rente et celle due par la ferme ou loyer, et entre le bail à rente et le bail à ferme ou à loyer. Le bail à rente transfère au preneur tout le droit qu'avoit le bailleur dans l'héritage baillé à rente, sous la réserve seulement du droit de rente que le bailleur s'y retient, et dont il charge l'héritage. Au contraire, par le bail à loyer ou à ferme, le locataire ou le fermier n'acquiert aucun droit dans l'héritage. Le droit qu'ils acquièrent ne consiste que dans une créance person nelle qui naît de l'obligation que contracte le bailleur de les en laisser jouir. De là naît la différence entre la rente et les fermes ou loyers ceux-ci ne sont qu'une dette de la personne du fermier ou locataire, la rente est une charge du fonds imposée sur le fonds par le bail; c'est pourquoi elle est appelée rente foncière, quoiqu'elle soit aussi une dette de la personne du preneur, qui naît de l'obligation qu'il a contractée par le bail de la payer pendant tout le temps qu'il posséderoit l'héritage. 4. Le contrat de bail à rente tient aussi beaucoup du contrat de vente. Le bailleur, par ce contrat, contracte envers le preneur les mêmes obligations de garantie que le vendeur contracte envers l'acheteur par le contrat de vente. Il en diffère néanmoins en ce que, par le contrat de vente, le vendeur s'oblige à transporter à l'acheteur tout le droit qu'il a daus la chose vendue; au lieu que, par le contrat de bail à rente, le bailleur se retient un droit de rente sur l'héritage. Il est vrai que quelquefois le vendeur retient aussi quelque droit dans l'héritage qu'il vend, tels que sont des droits de servitude; mais la rétention de ces droits est quelque chose d'étranger à la nature du contrat de vente, qui peut se faire et se fait le plus souvent sans la rétention d'aucun droit dans la chose vendue; au lieu que la rétention d'un droit de rente est nou seulement de la nature mais de l'essence du contrat de bail à rente. Une autre différence entre ces deux contrats se tire des différences qu'il y a entre le prix qui est de la sub stance du contrat de vente, et la rente qui est de la subtance du bail à rente. Nous rapporterons ces différences infrà, ch. II, art. 2. 5. Le contrat de bail à rente diffère encore des contrats de vente et de louage, en ce que ceux-ci sont des contrats consensuels, qui sont parfaits par le seul consentement des parties, avant qu'ils aient été exécutés ni de part ni d'autre, aussitôt que les parties sont convenues entre elles soit du prix, soit du loyer: au contraire, je pense que le contrat de bail à rente est un contrat réel, qui ne reçoit sa perfection que lorsque le preneur est mis en possession de l'héritage par une tradition ou réelle ou au moins fictive. En effet, suivant la définition que nous avons donnée de ce contrat, il est de son essence que d'un côté le bailleur se retienne une rente dont il charge l'héritage, et que d'un autre côté le preneur s'oblige de la payer tant qu'il possédera l'héritage. Or, d'un côté, ce n'est que par la tradition que le bailleur peut se retenir une rente sur l'héritage, et que l'héritage peut en être chargé envers lui; car le bailleur ne cessant que par la tradition d'être le propriétaire de l'héritage, l'héritage ne peut être chargé plus tôt de la rente envers lui, ne pouvant pas l'être tant qu'il en demeure encore le propriétaire, quùm res sua nemini servire possit. D'un autre côté, le preneur ne peut contracter l'obligation de payer la rente que lorsqu'il entre en possession de l'héritage par la tradition qui lui en est faite; 1o parceque la rente n'existe pas plus tôt; 2° parceque étant de la nature de ces rentes que le preneur ne doive la rente que pour le temps qu'il possédera l'héritage, il est, avant la tradition, au pou voir du preneur de ne point contracter l'obligation de payer la rente, en refusant d'entrer en possession de l'héritage. Ce n'est donc que par la tradition ou réelle ou au moins feinte de l'héritage que le contrat de bail à rente peut recevoir sa perfection, et que les obligations qui en naissent sont contractées. Il est vrai que je puis valablement convenir avec vous de vous bailler mon héritage pour tant de rente, et qu'il peut naître de cette convention une obligation, même avant que je vous aie mis en possession de l'héritage. Mais cette convention n'est pas le contrat de bail à rente; ce n'est qu'une promesse de bailler à rente, qui est différente du contrat de bail à rente; de même que nous avons vu, en notre traité du Contrat de Vente, qu'une promesse de vendre, quoique obligatoire, étoit différente du contrat de vente. CHAPITRE II. Des trois choses qui constituent la substance du bail à rente. Nous avons dit suprà que trois choses constituent la substance du bail à rente: une chose qui soit baillée à rente, une rente que le bailleur se retienne, et le consentement des parties. |