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pour lequel elle a été louée; 3o d'en faire jouir paisiblement le preneur pendant toute la durée du bail.

La chose doit être délivrée en bon état de réparations de toute espèce, de manière à ce qu'elle puisse être employée utilement à l'usage auquel elle est destinée. Le bailleur doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations nécessaires, autres que les réparations locatives; mais il ne peut changer la forme de cette même chose sans le consentement du preneur. Il est de plus obligé de garantir le preneur, et des troubles ou empêchements qui pourraient être apportés à sa jouissance par ceux qui élèveraient des prétentions sur la propriété du fonds, et des vices ou défauts de la chose qui peuvent en empêcher l'usage. Il est tenu de cette garantie, lors même qu'il n'aurait pas connu ces défauts lors du bail. Aussi, si, pendant la durée du bail, la chose louée est détruite en totalité par cas fortuit, le bail est résilié de plein droit; si elle n'est détruite qu'en partie, le preneur peut, suivant les circonstances, demander une diminution de prix, où la résiliation même du bail. Dans l'un et l'autre cas, il n'y a lieu à aucun dédommagement. Si cependant le vice de la chose existait au moment du bail, et qu'il en soit résulté quelque perte pour le preneur, le bailleur est tenu de l'indemniser (1).

863. Les obligations principales du preneur sont, d'user de la chose louée en bon père de famille, et de payer le prix convenu par le bail. La première de ces obligations en contient trois autres, savoir 1° l'obligation de ne faire servir la chose qu'aux usages convenus dans le bail, ou, à défaut de convention, à ceux qui doivent être présumés d'après les circonstances, ou à ceux auxquels elle est naturellement destinée; 2° l'obligation d'apporter à la conservation de la chose le même soin qu'un père de famille a de la sienne propre; 3° l'obligation de rendre la chose à la fin du bail telle qu'il l'a reçue, d'après l'état fait entre lui et le bailleur. S'il n'a pas été fait d'état des lieux, il est présumé avoir reçu la chose en bon état de réparations locatives. Quant aux dégradations et pertes survenues pendant sa jouissance, il n'en est responsable qu'autant qu'elles seraient arrivées par sa faute, ou par la faute des personnes de sa maison, ou par celle de ses sous-locataires. Le preneur peut sous-louer, et même céder en totalité son bail à un autre, quand cette faculté ne lui a pas été interdite; mais il reste garant des faits du cessionnaire ou sous-locataire.

(1) Cod. civ. art. 1719, etc.

Quant au prix du bail, il doit être payé aux termes convenus, ou réglés par l'usage, à défaut de convention (1).

Le bail est résolu, 1° par le mutuel consentement des parties, sauf le droit des tiers; 2° par l'expiration du temps convenu pour la durée de la jouissance; 3° par la résolution du droit du bailleur, mais dans certains cas seulement; 4° par la perte de la chose louée; 5° par l'inexécution des engagements de la part du bailleur ou du preneur (2).

ARTICLE II.

Règles particulières aux Baux à loyer.

864. Dans le droit actuel, en France, le bailleur est strictement tenu de faire jouir le preneur pendant le temps fixé par le bail : il ne peut résoudre la location, encore qu'il déclare vouloir occuper par lui-même la maison louée, qu'autant qu'il s'en est réservé le droit par le bail; et alors il est tenu de signifier d'avance un congé aux époques déterminées par l'usage des lieux. Il est tenu des réparations, même de celles qui sont dites locatives, quand elles sont occasionnées par vétusté ou force majeure (3).

Dans le bail à loyer, le preneur est tenu de garnir la maison de meubles suffisants pour répondre du loyer, ou de donner des sûretés équivalentes; et il est chargé des réparations locatives ou de menu entretien, s'il n'y a clause du contraire. Ces réparations sont celles qui sont désignées comme telles par l'usage des lieux; et, entre autres, les réparations à faire aux âtres, contre-cœurs, chambranles et tablettes des cheminées; au recrépiment du bas des murailles des appartements et autres lieux d'habitation, à la hauteur d'un mètre; aux pavés et carreaux des chambres, lorsqu'il y en a seulement quelques-uns de cassés; aux vitres, à moins qu'elles ne soient cassées par la grêle, ou autres accidents extraordinaires et de force majeure; aux portes, croisées, planches de cloison ou de fermeture de boutiques, gonds, targettes et serrures. Mais les réparations locatives ne sont point à la charge du locataire, quand elles ne sont occasionnées que par vétusté ou force majeure (4). 865. S'il s'agit du bail d'un appartement meublé, il est censé

(1) Cod. civ. art. 1728, etc. (2) Ibid. art. 1736, etc. 1755, etc.—(4) Ibid. art. 1752, etc., etc.

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fait à l'année, au mois ou au jour, suivant que le prix a été fixé de tant par an, par mois ou par jour. S'il n'y a rien de constaté à cet égard, la location est censée faite suivant l'usage des lieux. Si des meubles ont été loués à l'effet de garnir une maison, corps de logis, boutiques, ou autres appartements, le bail, à moins de stipulation contraire, est toujours censé fait pour une durée égale à la durée ordinaire du bail des lieux ou appartements qu'ils doivent garnir, d'après l'usage du pays (1).

ARTICLE III.

Règles particulières aux Baux à ferme.

866. Le bailleur est tenu de délivrer la contenance portée dans le contrat: en cas de différence, il y a lieu à augmentation ou diminution de prix. Le preneur doit cultiver le fonds en bon père de famille; il doit le garnir de bestiaux et ustensiles nécessaires à son exploitation, et engranger dans les lieux à ce destinés, d'après le bail ou l'usage du pays. Il ne peut d'ailleurs employer la chose louée à un autre usage que celui auquel elle a été destinée. S'il cultive sous la condition d'un partage de fruits avec le bailleur, il ne peut ni sous-louer, ni céder, à moins que la faculté ne lui en ait été expressément accordée par le bail.

Si le bail est fait pour plusieurs années, et que, pendant la durée du bail, la totalité ou la moitié d'une récolte au moins soit enlevée par des cas fortuits, il est dû au fermier une remise du prix de sa location, à moins qu'il ne soit indemnisé par les récoltes précédentes. S'il n'est pas indemnisé, l'estimation de la remise ne peut avoir lieu qu'à la fin du bail, auquel temps il se fait une compensation de toutes les années de jouissance. Si le bail n'est que d'une année, et que la perte soit de la totalité des fruits, ou au moins de la moitié, le preneur sera déchargé d'une partie proportionnelle du prix de la location.

Au reste, on doit, sur ce point comme sur tout autre, s'en tenir à ce qui a été convenu; car le preneur peut être chargé des cas fortuits par une stipulation expresse. Toutefois, cette stipulation ne s'entend que des cas fortuits ordinaires, tels que grêle, feu du ciel, gelée ou coulure. Elle ne s'entend pas des cas fortuits extraordinaires, tels que les ravages de la guerre, ou d'une inondation,

(1) Cod civ. art. 1757.

auxquels le pays n'est pas ordinairement sujet, à moins que le preneur n'ait été chargé de tous les cas fortuits prévus et imprévus (1).

Le bail, sans écrit, d'un fonds rural, est censé fait pour le temps qui est nécessaire au preneur pour recueillir tous les fruits de l'héritage affermé. Ainsi, le bail d'un pré, d'une vigne et de tout autre fonds, dont les fruits se recueillent en entier dans le cours de l'année, est censé fait pour un an. Le bail des terres labourables, lorsqu'elles se divisent en soles ou saisons, est censé fait pour autant d'années qu'il y a de soles (2).

Pour ce qui regarde les obligations du fermier sortant et du fermier entrant, il faut s'en tenir à ce qui a été convenu entre le bailleur et le preneur, et, à défaut de toute convention, à l'usage des lieux.

ARTICLE IV.

Du Bail à cheptel.

867. Le bail à cheptel est un contrat par lequel l'une des parties donne à l'autre un fonds de bétail, pour le garder, le nourrir et le soigner, sous certaines conditions convenues entre elles. On distingue le cheptel simple ou ordinaire, le cheptel à moitié, le cheptel donné au fermier ou au colon partiaire, et le cheptel improprement dit. On peut donner à cheptel toute espèce d'animaux susceptibles de croit ou de profit pour l'agriculture ou le commerce.

A défaut de conventions particulières, le bail à cheptel se règle par les principes suivants :

868. 1° Du cheptel simple. C'est un contrat par lequel on donne à un autre des bestiaux à garder, nourrir et soigner, à condition que le preneur profitera de la moitié du croît, et qu'il supportera aussi la moitié de la perte. Le bailleur demeure propriétaire du cheptel.

Le preneur doit les soins d'un bon père de famille à la conservation du cheptel. Il n'est tenu du cas fortuit que lorsqu'il a été précédé de quelque faute de sa part, sans laquelle la perte ne serait pas arrivée. Dans tous les cas, le preneur, déchargé de ces cas fortuits, est tenu de rendre compte des peaux. Si le cheptel périt en entier sans la faute du preneur, la perte est pour le bailleur: res perit domino. S'il n'en périt qu'une partie, la perte est supportée en

(1) Cod. civ. art. 1763, etc.

(2) Ibid. art. 1774, etc.

commun d'après le prix de l'estimation originaire, et celui de l'estimation à l'expiration du cheptel (1).

869. On ne peut stipuler que le preneur supportera la perte totale du cheptel, quoique arrivée par cas fortuit et sans qu'il y ait de sa faute; ou qu'il supportera, dans la perte, une part plus grande que dans le profit; ou que le bailleur prélèvera, à la fin du bail, quelque chose de plus que le cheptel qu'il a fourni. Toute convention semblable serait nulle, comme étant contraire aux règles de l'équité qui doit régner dans tous les contrats.

Le preneur profite seul des laitages, du fumier et du travail des animaux ; mais la laine et le croît se partagent.

S'il n'y a pas de temps fixé par la convention pour la durée du cheptel, il est censé fait pour trois ans. A la fin du bail, ou lors de sa résolution, il se fait une nouvelle estimation du cheptel. Le bailleur prélève des bêtes de chaque espèce, jusqu'à concurrence de la première estimation; puis l'excédant se partage. S'il n'existe pas assez de bêtes pour remplir la première estimation, le bailleur prend ce qui reste, et les parties se font raison du surplus (2).

870. Le cheptel à moitié. C'est une société dans laquelle chacun des contractants fournit la moitié des bestiaux, qui demeurent communs pour le profit ou pour la perte. Le preneur profite seul, comme dans le cheptel simple, des laitages, du fumier et des travaux des bêtes; et le bailleur n'a droit qu'à la moitié des laines et du croit. Toute convention contraire est nulle; sauf le cas où le bailleur serait propriétaire de la ferme ou métairie occupée par le preneur. Toutes les autres règles du cheptel simple s'appliquent au cheptel à moitié (3). Mais il faut remarquer que, si le troupeau périt, la perte se partage entre le bailleur et le preneur : res perit domino.

871. Cheptel donné au fermier. Ce cheptel, qu'on appelle aussi cheptel de fer, est celui par lequel le propriétaire d'une métairie la donne à ferme, à la charge qu'à l'expiration du bail le fermier laissera des bestiaux d'une valeur égale au prix de l'estimation de ceux qu'il aura reçus. L'estimation du cheptel donné au fermier ne lui en transfère pas la propriété; néanmoins, elle le met à ses risques.

Tous les profits des bestiaux sans exception appartiennent au

(1) Cod. civ. art. 1804, etc. (2) Ibid. art. 1811, etc. etc.

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