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de vider les lieux, qu'il n'ait reçu, soit du bailleur, soit 1749.de l'acquéreur, l'indemnité à laquelle il a droit.

Si le bail n'a pas de date certaine, l'acquéreur peut expulser le preneur sans indemnité, sauf le recours de 1750.celui-ci contre le bailleur.

Si la vente a été faite à pacte de rachat, le bail ne peut être résilié, quand même il n'aurait pas de date certaine, jusqu'à ce que, par l'expiration du délai fixé pour le réméré, l'acquéreur soit devenu propriétaire incommu1751.table. [Il paraît que telle était aussi l'ancienne doctrine. (Voir un arrêt de Bordeaux, du 16 février 1662, rapporté au Journal du Palais.)]

Nous avons vu, au § II, ci-dessus, que la perte de la 141.chose louée opérait la résolution du bail.

Par l'inexécution des engagemens, etc. Cette cause diffère des précédentes, en ce que, dans celles-ci, la résolution du bail a lieu de plein droit, au lieu que, pour cause d'inexécution des engagemens, elle doit être de1184. mandée et prononcée en justice. Nous avons vu précédemment, et nous verrons par la suite, quels sont les engagemens dont l'inexécution donne lieu à la résiliation du bail.

Conformément au principe établi au Titre des Contrats en général, que nous stipulons, non- seulement pour nous, mais encore pour nos héritiers, le bail n'est résolu, 1742. ni par la mort du bailleur, ni par celle du preneur.

SECTION II.

Des Règles particulières aux Baux à loyer ou à ferme.

Ces règles sont, comme les précédentes, relatives,
Aux obligations du bailleur;

A celles du preneur;

A la résolution du bail.

Baux à loyer.

§ Ier.

Des Obligations particulières du Bailleur.

Dans le droit actuel, le bailleur est strictement tenu de faire jouir le preneur pendant le temps fixé par le bail. La loi Æde [3, Cod. Locato conducto. Cette loi était bien certainement un privilége: car elle contenait dérogation aux règles ordinaires des contrats, qui veulent qu'une des parties ne puisse s'affranchir de ses obligations, sans le consentement de l'autre. ] est formellement abrogée par l'art. 1761 du Code, quant à la disposition qui autorisait le bailleur propriétaire à résilier le bail, quand il déclarait vouloir occuper par lui-même. Maintenant le bailleur, propriétaire ou non, ne peut exercer ce droit, qu'autant qu'il se l'est réservé par le bail; et alors il est tenu de signifier un congé au temps d'avance, et aux époques, déterminés par l'usage des lieux. [Ainsi il y a,1 entre l'ancien et le nouveau droit, ces différences :

1o. Que, dans l'ancien droit, la faculté accordée au bailleur de résilier le bail, en déclarant qu'il voulait occuper par lui-même, était de droit, et ne pouvait lui être ôtée que par une stipulation expresse. Dans le droit actuel, au contraire, il faut qu'elle lui soit donnée par une convention spéciale.

2o. Dans l'ancien droit, cette faculté ne pouvait être exercée de droit que par le bailleur propriétaire. Dans le droit actuel, la convention peut avoir lieu en faveur de tout bailleur, même non propriétaire. ]

,1762.

Le bailleur est tenu des réparations, même de celles qui sont dites locatives, quand elles sont occasionées par vétusté ou force majeure. Il est tenu spécialement du 1755. curement des puits, et de celui des fosses d'aisances, s'il n'y a convention contraire. [Anciennement, le curement 1756. des fosses d'aisances était à la charge du bailleur, et celui des puits à la charge du preneur.]

VII.

16

§ II.

Des Obligations particulières du Preneur.

Dans le bail à loyer, le preneur est tenu de garnir la maison de meubles suffisans pour répondre du loyer, ou de donner des sûretés équivalentes; sinon, il peut être 1752.expulsé, et le bail résilié. [Comment cela doit-il être entendu? Si, par exemple, il s'agit d'un bail de 18 ans, à raison de 3,000 francs par an, le preneur sera-t-il obligé de garnir les lieux de meubles d'une valeur de 54,000 francs? Je ne le pense pas d'abord on ne pourrait tout au plus exiger de sûreté que pour 5 ans. (Art. 2277.) Mais d'ailleurs il n'est pas présumable que le locateur laisse passer tout ce temps sans demander son paiement. Il est vrai qu'en cas de déconfiture, et si son bail a une date certaine, il a un privilége pour toutes les années échues et à échoir jusqu'à la fin du bail; mais ce ne peut être là une raison pour exiger ce qui, dans plusieurs cas, devrait être regardé comme impossible. Ce sera donc aux juges à statuer ex æquo et bono. L'art. 417 de la Coutume d'Orléans regardait la sûreté comme suffisante, lorsque la valeur des meubles était égale à deux termes de loyer. ]

Il est tenu des réparations locatives, quand elles ne 1755. sont occasionées, ni par vétusté, ni par force majeure. Ces réparations sont celles qui sont désignées comme telles par l'usage des lieux. [L'obligation imposée au locataire, de faire les réparations locatives, n'est pas fondée sur ce que les dommages sont censés résulter de l'usage de la chose; car, alors, elles devraient être à la charge du bailleur (argument tiré de l'art. 1756); mais, au contraire, parce qu'on présume, dans ces divers cas, qu'il y a faute de la part du locataire, ainsi que nous allons le faire voir.]

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Ces réparations sont, entr'autres,

Aux âtres, contre-coeurs [On présume que le dégât vient de ce qu'on a jeté les bûches trop fort.], cham

branles et tablettes de cheminées [On présume qu'ils ont été heurtés par maladresse ou autrement. ];

Au récrépiment du bas des murailles des appartemens et autres lieux d'habitation, à la hauteur d'un mètre [On présume que l'on a dégradé les murs avec des balais ou avec des meubles; c'est pour cela que l'article ne parle que des lieux d'habitation. S'il s'agissait d'une cour ou d'un jardin, l'on présumerait que le dégât provient de l'humidité, et il serait à la charge du bailleur.];

Aux pavés et carreaux des chambres, s'il y en a seulement quelques-uns de cassés [Si tous, ou presque tous étaient cassés, on présumerait qu'il y a vétusté, sauf la preuve contraire.];

Aux vitres, à moins qu'elles ne soient cassées par la grêle ou autres accidens extraordinaires;

Aux portes, croisées, planches de cloisons, fermetures de boutique, gonds, targettes et serrures, etc.

1754.

D'après les règles posées dans la section précédente, le preneur est responsable de l'incendie, à moins qu'il ne prouve qu'il est arrivé par cas fortuit ou par vice de construction [Putà, si des poutres ou solives étaient appuyées sur le mur d'une cheminée, et qu'il n'ait pas été pris les précautions nécessaires pour empêcher la communication du feu. ], ou qu'il a été communiqué par une maison voisine. S'il y a plusieurs locataires, ils sont tous 1733. solidairement responsables, excepté dans deux cas :

:

Le premier, s'il est prouvé que l'incendie a commencé dans l'habitation de l'un d'eux celui-là seul est tenu. Le second, si quelques-uns prouvent que l'incendie n'a pu commencer chez eux : ils n'en sont pas tenus.

Le tout, sans préjudice de la peine correctionnelle, portée par l'art. 471 du Code Pénal, contre ceux qui négligent d'entretenir, réparer, ou nettoyer les fours, cheminées, ou usines, où l'on fait usage de feu; laquelle peine est une amende d'un à cinq francs.

1734.

Les sous-locataires sont assujétis aux mêmes obligations que les locataires principaux. [(Voyez ci-après, au Titre des 1753. Priviléges et Hypothèques, chap. I, sect. 2.)]

§ III.

Des Règles, particulières relatives à la résolution du
Bail à loyer.

S'il s'agit du bail d'un appartement meublé, il est censé fait à l'année, au mois, ou au jour, suivant que le prix a été fixé à raison de tant par an, par mois, ou par jour. S'il n'y a rien de constaté à cet égard, la location est censée 1758. faite suivant l'usage des lieux. [Quant à la location par an, je crois qu'il faudrait encore se référer, sur ce point, à l'usage des lieux. A Paris, le prix des appartemens non meublés est fixé à tant par an; et cependant le bail non écrit peut être résilié tous les trois mois, par l'une ou par l'autre des parties, en se donnant congé au terme fixé par l'usage. A plus forte raison, doit-il en être de même pour les appartemens meublés.]

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Si des meubles ont été loués à l'effet de garnir une maison, corps de logis, boutique, ou autres appartemens, le bail, à moins de stipulation contraire, est toujours censé fait pour une durée égale à la durée ordinaire du bail des lieux 1757.qu'ils doivent garnir d'après l'usage local. [C'est-à-dire que, quand même le bail des lieux serait écrit et de longue durée, les meubles ne seraient toujours censés loués que pour la durée ordinaire d'un bail non écrit, fixé par l'usage des lieux. Et, en effet, le propriétaire des meubles a pu ignorer les stipulations particulières existantes entre le preneur et le bailleur; et, par conséquent, il n'a dû compter que sur la durée d'un bail ordinaire.]

Baux à ferme.
§ Ier.

Des Obligations spéciales du Bailleur.

Le bailleur est tenu de délivrer la contenance portée dans le contrat. Cependant, en cas de différence, il n'y a

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