particulier du contrat de bail; c'est là une obligation spécialement sous-entendue dans la convention dont il s'est imposé la loi en la souscrivant: mais on ne trouve rien de semblable dans la constitution d'usufruit, et il n'y a rien dans nos lois qui impose la même charge au légataire qui accepte le legs d'usufruit qui lui a été fait. 1571. Si, par une exception au droit commun, les père et mère, ou les instituteurs et artisans, sont quelquefois responsables des dommages causés par leurs enfans mineurs, ou par leurs élèves et apprentis (1384), c'est par rapport à l'autorité de direction qu'ils ont sur eux; autorité qui n'existe pas dans l'usufruitier sur ses locataires.

1572. Enfin, si la loi romaine veut que l'usufruitier soit responsable des dégradations causées par le fait des siens, suorumque facto, ces expressions ne doivent être entendues que des personnes qui forment l'état domestique de sa maison, ou qu'il emploie immédiatement dans ses affaires; c'est-à-dire qui sont sous sa dépendance et auxquelles il donne des ordres ce qui ne peut convenir à un locataire qui n'est point sous la dépendance personnelle de son bailleur (1).

(1) Facit l. 1, §. 4, ff. de his qui effuderint, lib. 9,

tit. 3.

QUATRIÈME QUESTION.

1573. Lorsqu'une maison grevée d'usufruit a été incendiée, et que l'usufruitier, reconnaissant que c'est par sa faute, la reconstruit, sans opposition de la part du propriétaire, quels sont ses droits soit sur le nouvel édifice, soit sur la mieux-value qu'il peut avoir relativement à l'ancien ?

Aux termes de l'article 624 du code, si l'usufruit n'est établi que sur un bâtiment, et que ce bâtiment soit détruit par un incendie ou autre accident, l'usufruit est tellement éteint que l'usufruitier n'a pas même le droit de jouir du sol et des matériaux : doit-on conclure de là que, dans le cas de la question proposée, l'usufruitier, restant sans titre, ne pourra pas même revendiquer la jouissance de la maison qu'il aura reconstruite?

Nous ne le

pensons pas,

attendu l'incenque die, arrivé par la faute de l'usufruitier, n'est pas un accident qui mette fin aux droits respectifs des parties.

Sans doute l'usufruit est toujours éteint par la destruction totale de l'édifice sur lequel il avait été établi, parce qu'un droit réel ne peut exister sans une chose qui en soit l'objet : mais il ne résulte pas de là que ce droit ne doive point revivre sur le nouvel édifice reconstruit par l'usufruitier sans réclamation de la part du propriétaire.

On ne doit pas perdre de vue ce principe éternel d'équité qui ne permet jamais à l'un de

s'enrichir aux dépens de l'autre ; principe qui veut impérieusement que l'indemnité due au propriétaire ne soit que la compensation des dommages qui lui ont été causés; d'où il résulte qu'il ne serait pas possible, en bonne justice, de refuser à l'usufruitier la jouissance du bâtiment qu'il aurait reconstruit, puisque le propriétaire ne pourrait exiger un bâtiment neuf et en plein domaine, au lieu et place de celui qui était précédemment existant, et qui ne lui appartenait qu'en nue propriété, sans porter par là sa prétention à une indemnité plus considérable que sa perte.

1574. Quand un édifice soumis à un droit d'usufruit se trouve détruit par un incendie, il est possible qu'il ne convienne pas aux intérêts du propriétaire d'en faire la reconstruction, et surtout de la faire sans des changemens ou augmentations plus ou moins considérables, et nous verrons plus bas qu'il pourrait s'y opposer, pour s'en tenir à la simple estimation du dédommagement qui lui est dû : mais lorsqu'il permet à l'usufruitier de reconstruire, et que celui-ci reconstruit la maison pour en jouir, comment son droit d'usufruit ne revivrait-il pas sur le nouvel édifice ?

1575. En ce qui concerne la question de savoir si, à la fin de l'usufruit, le propriétaire sera tenu de rembourser l'estimation de la mieuxvalue du nouvel édifice sur la vieille maison ; on peut dire, pour la négative, que le code refusant à l'usufruitier toute action en répétition d'impenses pour les améliorations qu'il pré

tend avoir faites au fonds (599), il ne doit avoir aucun droit de répétition à ce sujet. Néanmoins, comme nous avons fait voir plus haut (1), que cette disposition du code ne statue que sur les améliorations ordinaires qui auraient été librement faites par l'usufruitier, agissant spontanément et sans nécessité, nous ne croyons pas qu'elle soit applicable au cas particulier, où il n'agit que pour réparer la faute dont il s'est rendu coupable.

1576. Nous venons de voir que, quand l'usufruitier a reconstruit la maison incendiée, on ne pourrait lui refuser la jouissance du nouvel édifice, sans blesser le principe d'équité qui ne veut pas que l'un soit enrichi aux dépens de l'autre, et que le propriétaire puisse exiger, en plein domaine, la maison nouvelle au lieu et place de l'ancienne qui ne lui appartenait qu'en nue propriété. La même règle de justice s'oppose à ce que le propriétaire puisse exiger la remise légitime d'une maison neuve au lieu et place d'un édifice ancien, et qui peut-être était déjà ruineux, sans offrir aucune compensation pour la mieux-value: domus hæreditarias exustas, et hæredis nummis extructas,ex causâ fideicommissi post mortem hæredis restituendas, boni viri arbitratu sumptuum rationibus deductis, et ædificiorum ætatibus examinatis, respondi (2).

Lorsque l'usufruitier reconstruit une maison au lieu de celle qui a été incendiée par sa faute,

(1) Voyez au chap. 32, sous les n.os 1436 et 1437. (2) L. 58, ff. de legat. 1.

il n'agit que dans la vue de s'acquitter de la dette qu'il a contractée, et la loi ne lui impose d'autre obligation que celle de réparer le dommage qu'il a causé par son fait, au détriment du propriétaire (1382) il suit de là que l'objet de son obligation est borné au montant de la perte ressentie par ce dernier, ou, en d'autres termes, à la valeur de la maison incendiée par conséquent, si cette maison était déjà un édifice plus ou moins ruineux ou usé la main du temps, l'usufruitier ne doit pas et le propriétaire n'a pas le droit de le faire remplacer par un bâtiment neuf qui peut être d'une valeur incomparablement plus considérable, sans qu'il y ait, de l'une à l'autre, partie une action en recouvrement de la plus-value, à la fin de l'usufruit.

par

CINQUIÈME QUESTION.

1577. Lorsqu'une maison grevée d'usufruit a été incendiée par la faute de l'usufruitier, et que celui-ci veut en faire la reconstruction, pour jouir du nouvel édifice, aux charges et conditions dont nous avons parlé dans la question précédente, le propriétaire est-il en droit de s'y opposer?

Cette question peut se présenter dans trois hypothèses différentes, suivant que l'usufruit n'aurait été établi que sur la maison qui est devenue la proie des flammes; ou qu'il aurait été établi sur un domaine dont cette maison n'était qu'une dépendance; ou enfin, qu'il s'agirait d'un usufruit universel ou à titre universel.